Защита прав добросовестного приобретателя.

Защита прав добросовестного приобретателя

По мнению правоприменителей ранее на практике основные сложности с защитой прав и интересов добросовестных приобретателей были связаны не с правилами истребования жилых помещений в государственную собственность, а с трактовкой определения «добросовестный приобретатель».
Работа над данным вопросом проводилась рабочей группой по совершенствованию законодательства в части защиты прав добросовестных приобретателей жилых помещений, в которую входили представители Министерства юстиции, Министерства экономического развития и Росреестра. Итогом проведенной работы стало изменение механизма, направленного на защиту прав добросовестного приобретателя жилья и нормативное закрепление определения «добросовестности».
Изменения коснулись положений статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, установившие общий критерий добросовестности, согласно которому приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Ранее рамки данного критерия определялись в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П и имели схожий правовой смысл.
Дополнена статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященная истребованию имущества от добросовестного приобретателя. С учетом внесенных изменений суд должен отказать в удовлетворении требования публичного собственника об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя в любом случае с учетом вновь введенного временного критерия, а именно, если после выбытия жилого помещения из владения истца прошло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилья. При этом бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия жилого помещения из владения истца возложено на публично-правовое образование.
Вместе с тем, указанные изменения не означают безусловной невозможности удовлетворения требований публичных образований, что подтверждает начавшая свое формирование судебная практика по данному вопросу.
Для соблюдения баланса интересов частного и публичного собственника законодатель дополнил Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" положениями о компенсации добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения.
Общий смысл указанных дополнений сведен к тому, что добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
Ранее законодательно был установлен предельный размер компенсации – 1 миллион рублей. В настоящее время максимальная сумма компенсации не предусмотрена, однако закреплены критерии ее определения. Размер компенсации определяется судом исходя из суммы реального ущерба, однако для добросовестного приобретателя предусмотрен также альтернативный вариант - исчисление компенсации в размере кадастровой стоимости жилья.
Результат анализа нормативных изменений в данной сфере свидетельствует о существенном ограничении возможности публично-правовых образований на истребование жилых помещений у добросовестных приобретателей, при этом, право выбора механизма защиты своего нарушенного права и способа исчисления компенсации остается за добросовестным приобретателем.



Юлия Константинова,
заместитель начальника
отдела правового обеспечения
Управления Росреестра по Иркутской области



Администрация города Тулуна https://vk.com/wall-131502986_48004