Общее собрание собственников: как его провести?

Общее собрание собственников: как его провести?

Чтобы многоквартирный дом функционировал, им нужно управлять: планировать работы, распределять задачи, принимать решения. Высшим институтом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком доме. Именно общее собрание определяет способ управления домом, выбирает лицо, осуществляющее управление домом, утверждает условия договора управления, принимает решения о заключении «прямых договоров» предоставления коммунальных услуг, определяет порядок пользования общим имуществом, решает множество других вопросов.

Поэтому крайне важно принимать участие в общем собрании: только таким образом каждый собственник может участвовать в управлении своей собственностью, принимать решения, которые обязательно будут учтены при подсчёте голосов и определении результатов общего собрания.

Что такое общее собрание собственников?

Собственники обязаны управлять своим имуществом. В многоквартирном доме общее имущество принадлежит собственникам, а инструмент управления таким имуществом — общее собрание собственников. Иначе говоря, общее собрание собственников (ОСС) — это высший орган управления домом.

Как часто нужно проводить собрание?

В статье 45 Жилищного кодекса РФ говорится о том, что собственники обязаны проводить общедомовое собрание ежегодно. ОСС могут быть очередными — плановыми — и внеочередными. Очередные ОСС должны проводиться минимум раз в год. На них, как правило, поднимаются вопросы, касающиеся того, что было сделано в доме, что стоит сделать в ближайшее время и сколько это будет стоить. Обычно на таких собраниях управляющая организация отчитывается за прошлый год и формирует план работ на текущий. На внеочередных может решаться любой вопрос, касающийся проживания в доме. Созвать внеочередное ОСС может управляющая организация или любой собственник.

Например, собственник может созвать собрание, в повестку дня которого включить вопросы:
• изменения способа управления домом
• текущего ремонта общего имущества
• пользования и (или) распоряжения общедомовым имуществом
• капитального ремонта
• благоустройства земельного участка (в том числе установки детских/спортивных площадок)
• изменения перечня услуг (например, включение услуг консьержа)
• заключения «прямых договоров» с ресурсоснабжающими организациями

Общее собрание собственников всегда должно заканчиваться принятием решения. Для принятия решений нужен кворум — достаточное количество участников. Для разных решений кворум разный.

В какой форме можно провести собрание?

Жилищным кодексом предусмотрены следующие формы проведения общедомового собрания:
• очная. Собственники присутствуют на собрании, обсуждают и голосуют по вопросам повестки
• заочная. Собственники только заполняют бюллетени, очного обсуждения повестки собрания не предусмотрено. Указанная форма допустима только в случае, если очное собрание не имело кворума, и только по той же повестке дня, которая планировалась к рассмотрению на очном собрании
• очно-заочная. Собственники очно обсуждают вынесенные на собрание вопросы. Далее голосование проводится заочно: в течение заранее определённого времени собственники заполняют и сдают бюллетени
• заочная форма с использованием системы. Голосование проводится в электронном виде. Об этом говорится в статье 47.1 Жилищного кодекса РФ. Такая форма проведения общедомового собрания имеет ряд преимуществ: собственники могут изучать все материалы в любое удобное время, в любом месте. Проголосовать можно также в любое время. Общее собрание удобно проводить в ГИС ЖКХ и в мобильном приложении Госуслуги.Дом.

Как принимаются решения?

Чтобы общее собрание было правомочно, необходим кворум. Кворум на общем собрании имеется, если в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие более чем 50% от общего числа голосов в доме.

По закону количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально площади помещения (помещений), которым на праве собственности владеет указанный собственник. Отмечается, что, если собственнику принадлежат несколько помещений, такой собственник голосует сразу от имени всех помещений.

Для удобства расчёта можно использовать следующую формулу: «1 кв. м собственности = 1 голос». Например, если общая площадь квартиры 50 кв. м, а всех помещений в доме — 1000 кв. м, то у собственника есть 50 голосов из 1000, или 5% всех голосов.

Чтобы решение, вынесенное на голосование, было принято, нужно большинство голосов. Для разных вопросов, вынесенных на голосование, нужно разное число голосов «за».

Решения по отдельным вопросам принимаются квалифицированным большинством – по некоторым вопросам требуется положительное решение не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в доме, по некоторым вопросам требуется положительное решение более 50% от общего числа голосов собственников помещений в доме. Вопросы повестки дня, для принятия решений, по которым необходимо квалифицированное большинство, установлены Жилищным кодексом.

По всем остальным вопросам, отдельно не упомянутым Жилищным кодексом, решения по вопросам повестки дня принимаются «простым большинством» — более чем 50% голосов от общего количества голосов участников общего собрания.

Чем серьёзнее обсуждаемое решение, тем больше голосов нужно для его принятия. Так, выбрать председателя совета дома можно, получив 50%+1 голос от голосов собственников, участвовавших в ОСС, а для решений о реконструкции многоквартирного дома или открытии спецсчёта для капитального ремонта уже потребуется 2/3 +1 голос от общего количества голосов всех собственников дома.

Требования к необходимому количеству голосов установлены статьей 46 ЖК РФ.
Как провести общедомовое собрание?

Чтобы инициировать общедомовое собрание, необходимо:
• продумать форму, дату и время проведения собрания, место его проведения, повестку дня. Вопросы для общедомового собрания требуют детальной проработки. По принятым решениям не должно допускаться двоякого толкования. Также нужно подготовить необходимые документы: уведомления, листы регистрации участников, бюллетени
• уведомить собственников не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общедомового собрания. Если в доме есть муниципальное имущество, то уведомление нужно направить и в местные органы власти, чтобы их представители приняли участие в собрании.
Способ уведомления собственников о проведении ОСС выбирается собственниками. Уведомления лучше направлять заказными письмами или вручать лично под роспись.

После проведения собрания нужно собрать голоса и подвести итоги. Если собрание проходило в очной, очно-заочной или заочной форме, сформируйте протокол и разместите его в ГИС ЖКХ. В течение 5 дней направьте подлинники решений протокола в орган государственного жилищного надзора. В течение 10 дней оповестите собственников о принятых решениях, разместив сообщения в общедоступных местах дома. Если собрание проходило с использованием системы, протокол сформируется автоматически.
Резюме
1. Общее собрание собственников (ОСС) — это высший орган управления домом. Собственники принимают решения голосованием.
2. Созвать ОСС может как управляющая организация, так и любой из собственников.
3. Чтобы решение было принято, нужно, чтобы оно получило большинство голосов. Точный процент зависит от важности решения и прописан в ст. 46 ЖК.
4. Вес голоса собственника зависит от площади его собственности. Чем больше площадь, тем больше голосов у собственника при принятии решения.


Администрация города Тулуна https://vk.com/wall-131502986_91913