Александр Семеняка: В регионах часто неправильно трактуют понятие «гарант сбыта»

У генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александра Семеняки, подписавшего соглашение о сотрудничестве в сфере развития рынка жилья с губернатором Иркутской области Дмитрием Мезенцевым, есть опасения, что сложный финансовый механизм, предусматривающий развитие института гаранта сбыта, в регионах будет упрощен. Об этом он рассказал в интервью корреспонденту «Областной». В Иркутской области в качестве гаранта сбыта, согласно подписанному соглашению, выступает Иркутское региональное жилищное агентство. Если застройщик, участвующий в программе «Стимул», сорвет срок сдачи объекта, то ИРЖА выкупит его, а строительная фирма сможет погасить кредит банку.

– Александр Николаевич, программа «Стимул» уже реализуется в 18 регионах, Иркутская область стала 19-м по счету субъектом Федерации, с которым АИЖК подписало соглашение о стимулировании развития рынка жилья эконом-класса. Вы довольны реализацией программы в регионах, какие-то проблемы уже можете обозначить?

– Очень часто в субъектах Федерации неправильно трактуется само понятие «гарантия сбыта». Считают, что гарант является конечным покупателем жилья. То есть проводится параллель между контрактами Министерства обороны РФ, которое действительно покупало для своих нужд жилье и являлось конечным приобретателем, и программой стимулирования развитию рынка жилья. В данном случае стоит задача не столько купить жилье, сколько его подстраховать, поэтому совершенно разная ценовая политика. Это первая группа проблем. Вторая – связана с оценкой риска изменения цен на жилье. Ведь гарантия предоставляется сегодня, а выполнять ее придется через два года. Возникает вопрос, что будет происходить с жилищными ценами, и на него достаточно сложно ответить. Отсюда и проблемы с определением потребности в капитале, на который принимаются риски, а эта потребность, в основном, формируется за счет региональных бюджетов.

– На ваш взгляд, какой объем средств в региональных бюджетах для реализации программы можно назвать оптимальным?

– Мы считаем, что если будет гарантироваться выкуп по цене на 10–20% ниже, чем текущие рыночные цены, то вероятность исполнения такой гарантии не очень высокая. На мой взгляд, на 1 рубль собственных средств в капитале нужно закладывать примерно 7–10 рублей гарантий. Ведь чем ниже предусматривается цена гарантий, тем больше можно этих гарантий выдать, не рискуя попасть в ситуацию, когда нужно будет их исполнять, а денег на это не будет. Это как обоюдоострый меч. С одной стороны, механизм позволяет при ограниченных средствах в бюджете выдать большое количество гарантий, но при этом цену выкупа надо опускать достаточно низко, что, конечно, не понравится застройщику, потому что чем ниже цена, тем меньший объем кредита он сможет привлечь, соответственно, больше нужно будет вкладывать в стройку собственных средств. Если же цену завысить, то все гарантии будут исполнены, но тогда не возникает эффекта финансового рычага.

– Как в этой ситуации быть?

– А это самая сложная часть. Этот инструментарий достаточно новый. Его нельзя воспринимать как обычную покупку квартиры. Это не покупка квартиры, это страхование рисков. И как любой финансовый инструмент, как, скажем, деривативы, он сложный. И лично у меня есть опасения, как бы в процессе реализации не произошло упрощения этого механизма, ведь тогда все проблемы лягут на региональных операторов.

– Может, все-таки нужно было предусмотреть более простой механизм?

– Я не знаю другого решения, когда в условиях ограниченных бюджетных средств можно было бы попытаться решить жилищную проблему. Этот механизм позволяет зафиксировать параметры и условия. Мы сегодня принимаем обязательства на два года, но мы не знаем, что будет через два года, и выдадим человеку или юрлицу кредит по такой ставке, о какой договариваемся именно сейчас. В этом и есть определенная предсказуемость. На тот факт, что если не будет учтен риск, то появятся проблемы у региональных операторов, мы обращаем внимание губернаторов при заключении соглашений. Мы постоянно мониторим финансовое состояние, даем рекомендации, а в соглашениях даже предусмотрели формулы, по которым нужно проводить расчеты. То есть мы предупреждаем глав субъектов Федерации, что механизм очень сложный, и надо серьезно подойти к вопросам его реализации.

– Готова ли Иркутская область к работе по этой программе?

– В вашем субъекте Иркутское региональное жилищное агентство начало внедрять принципы программы еще в 2007 году, предложив рассматривать жилье и кредит как одно целое. На мой взгляд, понимание на уровне регионального оператора очень высокое. Мало того, в ходе совещания, которое мы провели совместно с представителями региональной власти, банковской сферы и строительного бизнеса, мы поняли, что участники рынка к работе по такой схеме готовы. В других регионах, рассказывая о программе, нам поступали лишь базовые вопросы, а здесь участники уже готовы к детальному обсуждению.

– То есть за наш регион вы спокойны?

– На мой взгляд, в Иркутской области у регионального оператора маловат уставный капитал. Если его не увеличить, то агентство будет узким местом для рынка. Опять же, мы не настаиваем, что только региональный оператор должен выполнять функцию гаранта сбыта, на этой нише могут работать и частные инвесторы. В одном из регионов мы заключили соглашение со Сбербанком, который сам вышел к нам с предложением стать гарантом сбыта.


Автор: Екатерина Еременко
"Областная"