Строительство жилья: ждать ли рекордов?

«Областная газета» от 30 мая 2018

Автор:Анна Соколова
Фото:Андрей Федоров

Сразу две выставки – «Байкальская строительная неделя» и «Энергоэффективность. ЖКХ» – состоялись на прошлой неделе в иркутском Сибэкспоцентре. Решение об объединении этих площадок подсказала сама жизнь. Сегодня все больше домов строится с учетом инновационных энергосберегающих технологий. Деловая программа выставок была рассчитана на обсуждение тем, волнующих и строителей, и энергетиков.

Нельзя сбавлять темпы

Ознакомившись с экспозицией, губернатор Сергей Левченко отметил, что строительный комплекс Иркутской области начинает свой высокий сезон:

– Надеюсь, он покажет те результаты, которые мы от него ожидаем, не хуже, чем были в прошлом году. Тогда мы установили немало хороших рекордов, удивили многие регионы по объемам и срокам строительства. Один из примеров – школа в поселке Молодежном Иркутского района, которая была построена в три раза быстрее нормативных сроков. Мы должны и следующие объекты сдавать в таком же высоком темпе и с таким же высоким качеством.

Деловая программа строительной выставки главным образом была посвящена изменениям, которые ждут рынок жилья региона с 1 июля 2018 года. А именно постепенный отказ от долевого строительства в пользу проектного кредитования объектов. Застройщики обсудили с региональным минстроем и кредитными организациями тонкости перехода и его последствия.

Замминистра строительства, дорожного хозяйства Приангарья Роман Энгельгардт отчитался о строительных итогах 2017 года. В частности, рассказал о результатах, касающихся объема выполненных строительных работ на душу населения. По этому показателю мы лидируем среди сибирских регионов. В цифрах же объем строительно-монтажных работ, выполненных на территории Иркутской области в прошлом году, составил 165 млрд рублей. Это почти на 14% больше, чем в 2016-м. Общий объем ввода жилья в прошлом году составил 973 тыс. кв. м жилья, в том числе 187 тыс. – для переселения из аварийного жилого фонда. Цель отрасли на ближайшее будущее – увеличить объем ввода жилья в полтора раза, то есть до 1,5 млн кв. м, планы на следующие три года – построить 3 млн кв. м жилья.

В конце 2017 года была возобновлена областная программа развития ипотечного жилищного кредитования. Выплаты на частичную оплату первоначального взноса ипотечного кредита получили 97 семей. В том числе были предоставлены выплаты 16 многодетным семьям.

Еще один любопытный факт про ипотеку. За январь-апрель 2018 года на первичном рынке в ипотеку было взято 1237 квартир, на вторичном рынке – 9 тыс. кредитов. Застройщики, разумеется, знакомы с этим соотношением. Изменить ситуацию они предложили путем сотрудничества с банками, которые могут влиять на обстановку, предлагая приобрести жилищный кредит на первичное жилье по более выгодным ставкам, нежели на вторичку.

Что будет с «долевкой»?

Роман Энгельгардт озвучил основные изменения в 214-ФЗ, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Во-первых, один застройщик сможет иметь только одно разрешение на строительство. Наличие строительного опыта на многоквартирных домах (МКД) должно составлять не менее трех лет. Наконец, необходимо наличие 10% собственных средств на счету на реализацию проекта по строительству жилого дома на момент подачи проектной декларации. Также важно отсутствие обязательств по кредитам на цели, не связанные со строительством МКД, в размере, превышающем 1% от проектной стоимости строительства.

В числе главных изменений для застройщиков замминистра назвал усложнение процесса управления проектами, повышение зависимости застройщика от банковского сектора. Банк фактически получает функции надзорного органа. Кроме этого, возникают дополнительные затраты застройщика, которые могут привести к удорожанию себестоимости строительства.

По словам директора Управления финансирования недвижимости Байкальского банка Сбербанка Ольги Бондаренко, к июлю 2019 года порядка 30% продаж должно будет осуществляться с использованием механизма счетов эскроу. А до конца 2020 года – не менее 95% продаж.

Застройщикам станут доступны три варианта финансирования стройки: счета эскроу (где учитываются и блокируются денежные средства до определенного момента), специальный счет, дающий возможность привлекать средства дольщиков и банка, и реализация квартир после завершения строительства.

Наиболее интересен вариант с применением механизма по счетам эскроу. Проект финансируется за счет собственных средств и кредита банка. В данном случае сумма кредита банка может составлять до 85% от бюджета проекта. Счет эскроу открывается в банке для каждого конкретного дольщика на основе зарегистрированного договора долевого участия. Там хранятся деньги дольщика до того момента, пока не будет получено разрешение на ввод здания, и дольщик не получит на руки документ.

Застройщика Михаила Сигала беспокоит довольно высокая базовая ставка для проектного финансирования – 11%. Он поинтересовался, где компания возьмет деньги на зарплату, налоги, расходы на продвижение, связанные с рекламой. И возможна ли будет оплата процентов в конце, при раскрытии счетов эскроу.

Ольга Бондаренко пояснила, что если затраты относятся к бюджету финансируемого проекта, то они включаются в бюджет, и банк будет их финансировать. Также специалист отметила, что поправки, связанные с оплатой процентов по завершении инвестиционной фазы, обсуждаются и, скорее всего, будут приняты.

Роман Энгельгардт пояснил, что застройщики, которые распродают квартиры уже на инвестфазе, могут получить льготную ставку.

Главный результат, ради чего затеваются все изменения, – исчезновение риска появления обманутых дольщиков.

Арендное жилье

Еще один вопрос стройнедели – создание рынка доступного найма жилья, вызвал не меньше споров, чем уход от «долевки». Как пояснил специалист минстроя области Александр Лобач, в России рынок цивилизованного арендного жилья практически не развит, чем мы разительно отличаемся от европейских стран. А ведь арендное жилье может стать альтернативой покупки собственного жилья в определенный период жизни человека. По крайней мере так размышляют в других странах. Пока же доля цивилизованной аренды с заключением договоров в России составляет не больше 7–8% от общего объема жилищного фонда, в то время как в развитых странах Европы этот показатель начинается от 35%. Для развития этого сектора необходимо строить арендное жилье. Застройщиков же пугают длительные сроки окупаемости таких проектов.

Строители говорили о том, что арендное жилье возможно строить в тех городах, где платежеспособное население, у нас же пока люди готовы платить аренду ниже рыночной цены.

Еще одно мнение застройщиков сводилось к тому, что они готовы построить арендное жилье на бюджетные средства. Первый такой проект реализован в 2015 году в Ангарске. В доме на 27 квартир арендуют жилье работники организации бюджетной сферы, которая компенсирует им арендную плату. Второй дом арендного типа построен в ЖК «Союз», он заселен на 99%, в аренду жилье там отдается по рыночным расценкам.

Новейшее деревообрабатывающее оборудование

В рамках «Байкальской строительной недели» руководство ОАО «Сибэкспоцентр» и немецкая компания «Дойче Мессе Рус» подписала договор, согласно которому зарубежная компания станет соорганизатором выставки «Сиблесопользование. Деревообработка. Деревянное домостроение». С повышением международного статуса выставка сменит название на SibWoodExpo.

Как рассказал на пресс-конференции заместитель председателя правительства Иркутской области Виктор Кондрашов, переговоры о проведении выставки шли при поддержке губернатора региона. Решение проблем лесной отрасли для региона в числе основных.

Иркутская область в последние годы сделала огромный рывок, увеличив в три раза количество перерабатываемой древесины и снизив объемы экспорта круглого леса.

– Долгие годы было наоборот. Сегодня лесная отрасль увеличила отчисления в бюджет в два раза. Мы начали заниматься созданием программы «Лесной регистр», чипированием, снизилось число незаконных рубок. Мы поступательно идем по пути развития лесной отрасли. Эффект от выставки даст мощный толчок для роста экономики, – сказал Виктор Кондрашов.

Как пояснили представители зарубежной компании, экспоненты выставки, которая пройдет в сентябре текущего года, представят оборудование в действии, можно будет увидеть продукцию, которая получается на выходе. Для этого будет выделен технический участок, где современные многофункциональные машины, управляемые одним оператором с помощью электроники, покажут себя во всей красе.

К выставке, которая станет единственной площадкой такого уровня в России, уже проявили интерес предприятия Иркутской области, работающие в лесной сфере.