Бесценная недвижимость: Как кризис "ужал" рынок ипотеки в Иркутской области

Недвижимость. Фото: Евгения Кокурина, РИА PrimaMedia

17:50

Участники рынка недвижимости Приангарья рассказали о реалиях и перспективах развития ипотечного кредитования

Иркутск, 26 февраля, IrkutskMedia. Рынок ипотечного кредитования в Иркутской области переживает, как и по всей стране, не лучшие времена. На этом фоне возрастает как государственная поддержка кредитных организаций и застройщиков, так и их зависимость от этой помощи. ИА IrkutskMedia изучило мнения местных участников рынка недвижимости: представителей крупнейших банков, агентств недвижимости, строительных компаний. Они рассказали о падении цен на квартиры, "разочаровании" населения во вторичном жилье, а также о том, как кризис стал "звездным часом" для новостроек эконом-класса.

Слава господдержке!

По данным ЦБ, в России в 2015 году было выдано 691,8 тысячи кредитов по ипотеке на общую сумму более 1,1 трлн рублей. Это на 31,9% меньше, чем уровень 2014 года по количеству, а также на 34,7% меньше по суммарной стоимости.

Серьезное падение было зафиксировано еще в первом полугодии прошлого года — тогда число ипотечных сделок в России снизилось на 20,6%. Объем выданных кредитов при этом упал на 40,1%.

Как сообщили в Управлении Росреестра по Иркутской области, общее количество зарегистрированных прав на недвижимость в 2014 году составило более 143,4 тысячи, в 2015 году – около 135,8 тысячи. Общее количество зарегистрированных договоров по ипотеке в 2014 году составляет почти 26,5 тысячи, в 2015 году – около 19,9 тысячи.

В 2015 году программа государственного субсидирования ипотеки стала важнейшим практическим инструментом для поддержки сектора жилищного строительства и ипотечного кредитования. Об этом рассказал управляющий ВТБ24 в Иркутске Владимир Чернышев. Объем выдачи в рамках этой программы в некоторые месяцы доходил до 50%. В общем объеме выдач доля госпрограммы составила около 36%, что и обеспечило необходимую поддержку сектору жилищного строительства. На этом фоне доля приобретения жилья эконом-класса с помощью программы господдержки у некоторых застройщиков превысила 80%.

— Продление программы субсидирования на 2016 год было бы важнейшим фактором для поддержки рынка. Это, по нашему мнению, позволило бы рассчитывать на общий рост объемов выдачи ипотеки в стране в 2016 году на 20-25%. Для конечного потребителя действие программы означало бы сохранение привлекательных ставок по кредитам на покупку новостройки и хорошую возможность для улучшения своих жилищных условий с помощью ипотеки. Даже несмотря на некоторую паузу Банка России по снижению ключевой ставки, — рассказал Владимир Чернышев.

На сегодняшний день в банке ВТБ24 ставки по ипотеке на вторичное жилье держатся на уровне 14% годовых. По ипотеке с государственной поддержкой – 11,4% годовых, для военных – 12,5%.

Только за девять месяцев 2015 года ВТБ24 в Иркутской области выдал более 1,1 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 1,68 млрд рублей. Этот показатель на 52% меньше по количеству и на 47% по объему выдачи по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Тогда было выдано более 2,2 тысячи кредитов на общую сумму 3,56 млрд рублей.

По словам Владимира Чернышева, доля первичного жилья в общем объеме выдач составила около 40%. Таким образом, по сравнению с 2014 годом рынок первичного жилья вырос на 5%.

— В целом, снижение активности на рынке недвижимости в связи с произошедшими изменениями возможно, но не на длительное время. На сегодняшний день "жилищный вопрос" достаточно актуален: приобретение первичного жилья, увеличение жилплощади в связи с ростом семьи, покупка квартир для детей, — сказал глава регионального отделения банка.

Владимир Чернышев уверен, что любое колебание на рынке недвижимости, спад или увеличение активностей отражается на объемах ипотечного кредитования. В данном случае можно предположить, что если спад активности будет только в инвестиционном секторе рынка недвижимости, то на объемах ипотечного кредитования это не должно сильно отразиться, ведь инвесторы не часто прибегают к ипотечному кредитованию.

Что касается тенденций по размеру приобретаемых квартир, то 2015 год практически ничем не отличался от показателей годом ранее. Владимир Чернышев отметил, что по-прежнему самыми популярными у жителей города остаются одно— и двухкомнатные квартиры.

— Заемщик в любом случае рассчитывает, прежде всего, на свои финансовые возможности и свои потребности. Например, сколько человек будут проживать в этой квартире. По-прежнему наиболее востребованными остаются двух— и однокомнатные квартиры. На трехкомнатные квартиры обычно берут ипотеку с большим первоначальным взносом, так как это чаще всего происходит по цепочке жилищных сделок, когда продают меньшее жилье и ипотеку берут для доплаты за жилье большей площади или большей квадратуры, — рассказал Владимир Чернышов.

В перспективе же процентная ставка банка, как и сама перспектива развития ипотечного рынка зависит, в первую очередь, от Центрального банка России, считает глава иркутского отделения ВТБ24.

— Все будет зависеть от действий ЦБ РФ и ситуации на рынке. Если ЦБ понизит ставку, то через какой-то период времени ставки по ипотечному кредитованию начнут падать вниз. При этом разница даже в 0,3-0,5% годовых может стать решающей, так как с учетом большой суммы ипотечного кредита разница в платежах становится чувствительной для личного бюджета, — отметил банкир.

Как показывают цифры, предоставленные иркутским региональным отделением "Россельхозбанка", в 2014 году количество ипотечных сделок на первичное жилье составило только 6,38%, а большая часть ипотечных кредитов выдано на вторичное жилье. Этому, как сообщили в пресс-службе банка, поспособствовали определенные акции и предложения для участников зарплатных проектов. При этом на предпочтения граждан по площади приобретаемых квартир и количестве комнат кризис не повлиял.

В региональном отделении "Россельхозбанка" также положительно оценили реакцию правительства РФ на положение рынка недвижимости и ипотечного кредитования с начала кризиса.

Благодаря комплексу мер уже в 2015 году баланс заметно изменился в пользу первичного жилья, количество таких ипотечных сделок в прошлом году составило уже 33,64%. Это связано с началом сложной экономической ситуации в стране, когда рынок недвижимости стал нестабильным, а правительство приняло решение о поддержке застройщиков. Именно в связи с этим процент выдачи ипотеки на первичное жилье увеличился.

Как полагают представители банка, в случае продления программы по поддержке застройщиков количество выдаваемых кредитов на первичное жилье будет увеличиваться и далее.

Отметим, что по новостройкам в "Россельхозбанке" на текущий момент действует ставка от 10,9% годовых — это ипотека с государственной поддержкой. По вторичным квартирам ставка зависит от размера первоначального взноса, срока кредита и страхования — от 13,0% до 16,0%.

Еще одним экспертом по вопросу ипотечного кредитования выступил Байкальский банк Сбербанка, который осуществляет свою деятельность на территории Байкальского региона и Якутии. Представители банка, несмотря на общий неблагоприятный экономический фон, планируют в 2016 году сохранить свою долю на рынке жилищного кредитования на текущем уровне.

В 2015 году Байкальский банк Сбербанка предоставил 18,7 тысячи жилищных кредитов на сумму 29 млрд рублей. По сравнению с 2014 годом объемы кредитования также заметно снизились. Что касается количества кредитов, предназначенных для покупки заемщиками жилой недвижимости на рынках вторичного и первичного жилья, то на долю первых приходится 70% выданных кредитов, остальные, соответственно, на долю нового жилья.

На сегодняшний день в "арсенале" Сбербанка есть жилищные программы кредитования на приобретение готового и строящегося жилья, загородной недвижимости, ипотека с материнским капиталом, строительство жилого дома, военная ипотека, а также ипотека с государственной поддержкой. По программе "Приобретение готового жилья" на вторичном рынке — ставка находится на уровне от 12,5%.

Что касается программ для покупки жилья на первичном рынке, то здесь ставка выше на 0,5%, начинаясь от 13%. При этом до 1 марта 2016 года в банке все еще действует специальная программа "Ипотека с государственной поддержкой". Ставка от 11,4% до и после регистрации ипотеки. Однако, как ранее сообщало ИА IrkutskMedia, после 1 марта высоковероятно ее повышение. Соответствующее решение могут принять в центральном аппарате Сбербанка. До этого банк обратится в Минфин РФ за увеличением лимита до 240 млрд рублей согласно действующему постановлению.

Как отмечают представители трех банков, вступивший в силу 1 января 2016 года закон, который изменил схемы начисления НДФЛ-налога на доходы физических лиц, на работе пока никак не сказываются. Напомним, что согласно внесенным в налоговый кодекс поправкам, срок владения недвижимостью, по истечении которого доходы от его реализации не будут облагаться налогом, увеличен с трех лет до пяти. Нововведение коснулось тех, кто приобрел жилье после 1 января 2016 года.

Хорошие квартиры попридержат

Как рассказал генеральный директор агентства недвижимости "Слобода" Дмитрий Щербаков, средняя цена на квартиры на вторичном рынке упала за 2015 год на 12-17%. Сначала это происходило плавно, в летний период более резко. Не смотря на то, что количество сделок к концу года увеличилось, на снижение цен это не повлияло, а реальные сделки были ниже открытых предложений на 10-15%.

— Снижение количества сделок тоже очень серьезно ударило по рынку, спрос более или менее живой держится на квартиры с ценой до 2,3 млн рублей. Также вялый, но стабильный спрос установился на недвижимость выше 15-20 млн рублей. Количество сделок в среднем уменьшилось в 1,7 -2,5 раза на вторичном рынке, и в 2-2,5 раза упало количество сделок в секторе новостроек, — сказал Дмитрий Щербаков.

В агентстве также считают, что в нынешней ситуации на рынке для стабилизации спроса и заинтересованности потенциальных покупателей на вторичном рынке придется прибегнуть к снижению цен и провидению акций застройщиками.

В целом, тенденции по покупке квартир за 2015 год сложились следующим образом: покупались в основном новостройки в Октябрьском округе, меньше — в Свердловском. В основном продавались двухкомнатные квартиры, немного реже — недорогие однокомнатные квартиры на первичном рынке.

На вторичном рынке самыми популярными у иркутского покупателя стали двух— и трехкомнатные квартиры. Это немного отличается от показателей 2014 года, когда продавались в основном однокомнатные квартиры, а также в несколько меньшей степени трехкомнатные. Тем не менее уже в конце 2014 года началось увеличение количества сделок по двухкомнатным квартирам.

Прогнозы на 2016 год давать очень трудно, говорит Дмитрий Щербаков.

— Планируем, что спрос будет ровный до марта-апреля месяца. При этом из-за нестабильной политической и экономической ситуации, будет много инвестиционных сделок для сохранения денежных средств. Это, например, одно— и двухкомнатные квартиры в новостройках или почти достроенные объекты, а также недвижимость на вторичном рынке, которую можно сдать в аренду и получать небольшой пассивный доход, — отмечает директор агентства недвижимости "Слобода".

Также в 2016 году ожидается очень слабый спрос на трех— и четырехкомнатные квартиры для улучшения своих жилищных условий. Скорее всего в основном это будут квартиры в новых домах. Стабильный, но небольшой спрос ожидают на дорогое жилье от 12 млн рублей, а также загородную недвижимость.

Стоимость жилья будет снижаться особенно на вторичное жилье. В "Слободе" надеются, что за 2016 год цена не опустится ниже 17-25%. В целом станет более выгодно и комфортно искать квартиры для улучшения своих жилищных возможностей, так как снизится разница предоплаты с меньшей на большую площадь. Таким образом, при покупке можно будет получать хорошие скидки.

Единственное, отмечает Дмитрий Щербаков, из-за снижения цен действительно ценные объекты недвижимости участники рынка могут придержать до лучших времен.

— Хорошие объекты могут придерживаться. Из-за этого существует опасность не найти на рынке именно лучшего варианта. Выбирать придется из того что будет, а предложения на интересные объекты будут ограничены, — заявил Дмитрий Шербаков.

Информацию о сложившемся положении в связи с падением стоимости квадратного метра подтвердили в агентстве недвижимости "Тысячелетие". Цифры, которые предоставила компания, говорят о сохранении стабильного спроса на недвижимость в центре Иркутска и падении интереса к периферийным районам.

В 2015 году стоимость квадратного метра, по данным АН "Тысячелетие", на вторичном рынке жилой недвижимости в Свердловском районе снизилась с 54 тысяч рублей за кв. метр до 53 тысяч. В Куйбышевском районе с 49 тысяч рублей 48 тысяч. Стоимость кв. метра в Ленинском районе упала до 47 тысяч рублей за кв. метр, а в Октябрьском — в среднем до 61 тысячи рублей за кв. метр. В Кировском районе каких-либо изменений зафиксировано не было. Количество сделок существенно снизилось.

По спросу наиболее востребованными также оказались однокомнатные квартиры, в приоритете двухкомнатные в сегменте эконом-класса. Также сохранился спрос на дорогие квартиры и дома.

— Вероятность существенных изменений на рынке в 2016 году не высока, по нашему мнению. Ни одна аналитическая структура на сегодняшний день не способна точно сказать, что нас ждет через год. Сейчас самое подходящее время для улучшения жилищных условий через обмен, ведь цена доплаты не высока, выбор вариантов большой, — рассказали в агентстве недвижимости "Тысячелетие".

Госпрограммный "допинг" для строителей

По предварительным данным, общий объем ввода жилья на территории Иркутской области за 2015 год составил 860 тысяч кв. метров (108% от установленного плана) или 103% к 2014 году. В том числе предприятиями всех форм собственности введено 648,8 тысяч кв. метров. (75%), индивидуальными застройщиками – 211,2 тысяч кв. метров. (25%).


Динамика темпов жилищного строительства в Иркутской области
Фото: предоставлено министерством строительства Иркутской области

По предварительной информации, Иркутская область занимает шестое место среди субъектов Сибирского федерального округа по общим объемам ввода жилья, а также пятое место по увеличению объемов ввода жилья по сравнению с 2014 годом.

Ввод жилья в эксплуатацию в течение 2015 года осуществлялось во всех муниципальных образованиях, за исключением Катангского и Мамско-Чуйского районов. Больше чем в 2014 году построено жилья в Иркутске, Братске, Саянске, Черемхово, Усольском и Зиминском городском муниципальном образовании и еще в 16-ти муниципальных районах Иркутской области. Наибольший объем ввода жилья пришелся на декабрь 2015 года – 153,6 тысяч кв. метров.


Распределение доли сданных кв. метров в Иркутской области по застройщикам
Фото: предоставлено министерством строительства Иркутской области

Как показывает диаграмма, основная часть введенного в 2015 году жилья пришлась на строительные компании Иркутска. Лидер по областному центру — строительная компания "Норд-Вест", основная часть объектов которой относится к сегменту эконом-класса, крупнейший жилой комплекс — поселок "Березовый" в пригороде Иркутска. На втором месте оказалось МУП "УКС города Иркутска", которое в 2015 году отметилось сдачей сразу нескольких блок-секций для переселенцев из ветхого жилья. На третьем месте — "Востсибстрой" с жилым комплексом эконом-класса "Луговое".

Об итогах 2015 года, положении дел в строительной отрасли и перспективах на 2016 год рассказал генеральный директор ЗАО "УК "Востсибстрой" Виктор Ильичев. Он рассказал, что при общем спаде потребительского спроса на недвижимость в Иркутске продажи в ЖК "Луговое" не упали.

– Мы продолжаем строить и развивать микрорайон "Луговое". В этом году планируем сдать порядка 20-ти тысяч кв. метров. Жилье эконом-класса в силу объективных причин сейчас очень востребовано, и в планах нашей компании только наращивать объемы в этом сегменте, — сказал Виктор Ильичев.

Планы на 2016 года в "Востсибстрое" видят сдержанно-реалистично, ожидая некоторое падение спроса и повышение цен.

– Что касается планов на следующий год, то я бы охарактеризовал свою позицию как сдержанно-реалистичную. Конечно, ожидается падение спроса и объемов ввода, думаю, процентов на 15. В то же время, инфляция растет, цены на строительные материалы повышаются, и, вполне возможно, немного вырастут цены на квадратный метр, — отметил глава "Востсибстроя".

В свою очередь, генеральный директор строительной компании "Восток-Центр" Александр Сигал замечает, что ситуация коснулась строительной отрасли во всем регионе.

– Что касается коммерческого жилья и продаж, то имеет место значительное падение где-то в 2,5-3 раза. Потому что спрос определяет объемы. Тем не менее, мы планы строим, мы надеемся на лучшее, – сказал глава компании.

В целом, по словам Александра Сигала, для "Восток-Центра" год был благополучным, но только из-за того, что имелся своеобразный задел по контрактам, однако такое происходит нечасто.

– Каждый год мы выходим на 10-15% с выигранными контрактами. На следующий год имеются переходящие контракты, но это небольшие объемы. Остальное зависит от того, насколько большие объемы получат программы для переселенцев из ветхого жилья и детей-сирот, — заметил Александр Сигал.

Отметим, что всего на реализацию мероприятий государственной программы Иркутской области "Доступное жилье" Минстрою Приангарья предусматривали более 5,6 млрд рублей, в том числе из областного бюджета почти 3,5, млрд рублей, из федерального бюджета более 106 млн рублей, из местных бюджетов 591,8 млн рублей. Из Фонда ЖКХ — 1,4 млрд рублей.

Фактически к 1 января 2016 года было освоено более 5,5 млрд рублей, то есть только 99,2%. В том числе из областного бюджета более 3,4 млрд рублей — это 99,8%, из федерального бюджета более 83 млн рублей — около 78,3%, из местных бюджетов почти 577,3 млн рублей рублей, что составляет 97,5%. Только средства, выделенные Фондом ЖКХ были освоены на 100%.

Также в рамках ГП "Доступное жилье" в 2015 году была реализована подпрограмма "Стимулирование жилищного строительства в Иркутской области" на 2014 – 2020 годы, в рамках которой было освоено 45,2 млн рублей. Около 28,3 млн рублей было затрачено на строительство дороги к микрорайону массовой застройки жилья эконом-класса в Братске. Почти 16,9 млн рублей — на приобретение 10-ти жилых помещений в поселке Еланцы для их последующего предоставления сотрудникам Центральной районной больницы Ольхонского района.

Непосредственные государственные вложения в строительство жилых домов по Иркутской области осуществлялось также по ряду подпрограмм ГП "Доступное жилье". По двум из них, направленным на переселение граждан из ветхого и аварийного жилого фонда освоено более 4,8 млрд рублей. Было переселено около 7,6 тысячи человек из "аварийки" общей площадью 122,8 тысячи кв. метров в более чем 10-ти муниципалитетах региона.

Целевые показатели 2015 года, установленные распоряжением правительства РФ от 21 марта 2015 года, не удалось выполнить полностью из-за невыполнения показателей по переселению в Братске, Усть-Илимске и поселке Магистральный. В Иркутске, Шелехове, Зиме выполнение мероприятий подпрограммы прошло с опережением графиков.

Таким образом, основной движущей силой строительной отрасли в области, за исключением областного центра, в 2015 году являлась необходимость возведения жилья по госпрограммам. Тем не менее объемы строительства коммерческого жилья можно значительно увеличить даже в таких экономических условиях. В этом уверен руководитель департамента по работе с недвижимостью ФСК "Новый Город" Дмитрий Ружников. Он поделился мнением, что повышение привлекательности коммерческого жилья вероятно, но только в случае, если произойдет заметное удешевление строительства и понижение цены за квадратный метр. В этом должно помочь развитие в Иркутской области каркасного домостроения и освоение новых площадей при должном обеспечении инженерной инфраструктуры.

– Здесь мы говорим о мерах федеральных программах поддержки и о цене. Если мы сегодня будем продавать достойное жилье хорошего качества, то я уверен, что никаких проблем с продажами не будет, – отметил Дмитрий Ружников.

Напомним, губернатор Иркутской области Сергей Левченко на отчетном собрании Союза строителей региона заявил, что планируется в ближайшие два-три года нарастить объемы жилищного строительства до уровня советских времен – 1,5 млн кв. метров. Глава Приангарья призвал строителей сосредоточиться на своей работе и разумно распределять усилия.